「相続する家、いくらの評価になるんだろう？」――相続税を考えるとき、不動産の評価額は最大の関心事です。実は不動産の評価額は 市場の売買価格よりも低く設定される ことが多く、節税の余地が大きい財産でもあります。
本記事では、土地・建物それぞれの相続税評価額の調べ方、具体的な計算方法、そして大幅な節税が可能な「小規模宅地等の特例」までわかりやすく解説します。
不動産の相続税評価額：基本ルール
不動産の評価は、土地と建物で計算方法が異なります。
| 区分 | 評価方法 | 目安となる金額の出どころ |
|---|---|---|
| 土地 | 路線価方式 or 倍率方式 | 国税庁の路線価図 |
| 建物 | 固定資産税評価額そのまま | 固定資産税納税通知書 |
建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。一方、土地は地域によって評価方法が異なります。
土地の評価方法①：路線価方式（市街地）
市街地の土地は 「路線価方式」 で評価します。
路線価とは？
路線価は、道路（路線）に面した1平方メートルあたりの土地の評価額（千円単位）です。国税庁が毎年7月に発表しています。
計算式
土地の評価額 = 路線価 × 土地の面積（㎡）× 各種補正率
たとえば路線価が30万円/㎡の土地で、面積が150㎡なら、概算評価額は 30万円 × 150㎡ = 4,500万円 となります（補正率を考慮しない場合）。
路線価の調べ方
- 国税庁の 「路線価図・評価倍率表」 サイトにアクセス（https://www.rosenka.nta.go.jp/）
- 都道府県を選択 → 「路線価図」をクリック
- 市区町村 → 町名 → 該当の地区を選ぶ
- 表示された地図上で、自分の土地に面している道路の数字を確認
地図上の数字（例：「300C」）の意味：
- 「300」：1㎡あたり300千円 = 30万円
- 「C」：借地権割合（70%）。土地を借りている場合の権利割合
土地の評価方法②：倍率方式（路線価が設定されていない地域）
路線価が設定されていない地域では、「倍率方式」 で評価します。郊外や農村地域でよく使われます。
計算式
土地の評価額 = 固定資産税評価額 × 評価倍率
評価倍率は、国税庁の「評価倍率表」で地域ごとに公表されています。倍率は1.1〜1.5倍が一般的です。
建物の評価額：固定資産税評価額そのまま
建物（自宅・賃貸物件問わず）は、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額 となります。
確認方法
- 毎年送付される 固定資産税納税通知書 の「評価額」欄
- 市区町村役場で取得できる 「固定資産評価証明書」
固定資産税評価額は、新築時の建築費の60〜70%程度。築年数が経つほど低くなります。
賃貸物件の場合
他人に貸している建物の評価は、自用建物よりも下がります。
賃貸建物の評価額 = 固定資産税評価額 × （1 − 借家権割合 × 賃貸割合）
※借家権割合は通常30%
大幅節税！小規模宅地等の特例
不動産の相続でぜひ知っておきたいのが、「小規模宅地等の特例」。これが使えると、土地の評価額を 最大80%減額 できます。
適用される土地の種類と減額率
| 土地の種類 | 限度面積 | 減額率 |
|---|---|---|
| 特定居住用宅地（自宅） | 330㎡ | 80% |
| 特定事業用宅地 | 400㎡ | 80% |
| 貸付事業用宅地 | 200㎡ | 50% |
計算例：自宅で特例適用した場合
路線価評価額が4,500万円の自宅土地（面積150㎡）の場合：
- 特例適用前：4,500万円
- 特例適用後：4,500万円 × （1 − 80%）= 900万円
たった3,600万円の評価減ができ、相続税負担が大きく下がります。
適用条件（自宅の場合）
主に以下の3パターンで適用可能です。
- 配偶者が相続：無条件で適用
- 同居していた親族が相続：申告期限まで居住・所有を継続
- 家なき子（別居の子）が相続：被相続人に配偶者・同居親族がおらず、相続人が3年以上自分や配偶者所有の家に住んでいない、など
条件は細かく、適用可否の判断は難しいので、税理士への相談が必須レベルです。
不動産の評価額を概算する
「うちの相続税、不動産がいくらになるかで全然違いそう」――そんな方は、まず概算ツールで全体像を掴んでみましょう。
固定資産税納税通知書の評価額（建物分）と、ざっくり計算した土地の評価額を入力すれば、相続税の概算がわかります。
正確な「いくらで売れるか」を知るなら不動産査定
相続税評価額は、実際の市場価格よりも一般的に 20〜30%低い 傾向があります。「相続した不動産を売却する場合、いくらで売れるのか」を正確に知るには、不動産の一括査定サイトを使うのが確実です。
複数の不動産会社の査定額を比較できるので、市場価値を客観的に把握できます。
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節税効果の最大化なら税理士相談がおすすめ
不動産の評価には、形状補正、地積規模の大きな宅地、貸宅地・貸家建付地など、専門的な調整が多く絡みます。「最大80%減」の小規模宅地等の特例も、適用可否の判断は素人には困難です。
不動産が絡む相続税申告は、相続専門の税理士に相談するのが結果的に節税につながります。
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まとめ：不動産は概算→査定→税理士相談の流れが鉄板
- 土地は 路線価方式（市街地）または倍率方式（郊外）
- 建物は 固定資産税評価額そのまま
- 路線価は国税庁サイトで誰でも調べられる
- 小規模宅地等の特例で 最大80%減額 できる可能性
- 正確な節税には税理士相談が必須レベル
- 市場価値（売却可能価格）は不動産査定で確認
よくある質問（FAQ）
Q1. 路線価と実勢価格、固定資産税評価額の違いは？
路線価は実勢価格（市場での取引価格）の約80%、固定資産税評価額は約70%程度といわれます。相続税では路線価を使うため、実勢価格より2割ほど低く評価される構造です。
Q2. 路線価図のアルファベット（A〜G）は何を意味しますか？
借地権割合を表します。A=90%、B=80%、C=70%、D=60%、E=50%、F=40%、G=30%です。土地を借りている場合の権利の評価に使います。
Q3. マンションの相続税評価はどう計算しますか？
建物部分は固定資産税評価額、土地部分は「敷地全体の評価額×自分の持分割合」で計算します。なお、2024年から「タワマン節税」対策の評価方法見直しが入ったため、高層階のマンションは評価額が引き上げられる方向にあります。
Q4. 小規模宅地等の特例は誰でも使えますか？
条件付きですが、配偶者が相続する場合は無条件で使えます。子が相続する場合は同居要件等があり、判断は税理士のサポートが必要です。
Q5. 空き家になっている実家の評価はどうなりますか？
空き家でも評価額は土地・建物それぞれ通常通り計算されます。ただし、相続後の活用方法によっては「空き家の譲渡所得3,000万円特別控除」など別の特例が使える場合があるので、税理士相談がおすすめです。
本記事は2026年4月時点の税制に基づきます。最新情報は国税庁公式サイトまたは税理士にご確認ください。
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